市北高新：2015年年度报告
2015 年年度报告
公司代码：*** *** 公司简称：市北高新 市北 B 股
上海市北高新股份有限公司
2015 年年度报告
二Ｏ一六年三月二十三日
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重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人周群、主管会计工作负责人李炜勇及会计机构负责人（会计主管人员）徐燕华声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2015年末总股本760,297,079 股为基数，按每10 股派现金人民币0.20元（含税）向
全体股东分配利润，共分派现金红利人民币15,205,941.58元。该利润分配方案尚需公司2015年度
股东大会批准后实施。
六、前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详细请查阅本报告第四节“管理层讨论与分析”
中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 9
第四节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 11
第五节 重要事项........................................................................................................................... 25
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 39
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 46
第九节 公司治理........................................................................................................................... 52
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 54
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 58
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 151
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
市北集团或控股股东 指 上海市北高新（集团）有限公司
市北高新或公司或上市公司 指 上海市北高新股份有限公司
市北高新园区或园区 指 上海市北高新技术服务业园区
南通科技城 指 市北高新（南通）科技城
报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
开创公司 指 上海开创企业发展有限公司
南通公司 指 上海市北高新南通有限公司
欣云投资 指 上海市北高新欣云投资有限公司
聚能湾 指 上海聚能湾企业服务有限公司
市北发展 指 上海市北生产性企业服务发展有限公司
泛业投资 指 上海泛业投资顾问有限公司
松宏置业 指 上海松宏置业有限公司
闸北绿地 指 上海闸北绿地企业发展有限公司
新城创置 指 南通新城创置房地产有限公司
恒固公司 指 上海恒固房地产开发有限公司
松铭公司 指 上海松铭房地产开发有限公司
钧创投资 指 上海钧创投资有限公司
启日投资 指 上海启日投资有限公司
市北祥腾 指 上海市北祥腾投资有限公司
创越投资 指 上海创越投资有限公司
越光投资 指 越光投资管理（上海）有限公司
电气园区 指 上海电气工业园区管理有限公司
中铁市北 指 上海中铁市北投资发展有限公司
中冶祥腾 指 上海中冶祥腾投资有限公司
北极绒 指 北极绒（上海）纺织科技发展有限公司
华艾软件 指 上海华艾软件有限公司
维珍创意 指 北京维珍创意科技股份有限公司
腾龙电子 指 腾龙电子技术（上海）股份有限公司
市北新中新项目 指 闸北区 392 街坊 54 丘地块项目
市北云立方项目 指 万荣路 1268 号产业建设项目
市北智汇园 指 闸北区 334 街坊 87 丘产业载体建设项目
市北壹中心 指 上海市闸北区市北高新技术服务业园区 N***
单元 14-06 地块
市北祥腾麓源 指 永丰街道新城主城 H 单元 H14-08 号地块
南通科技城云院项目 指 南通科技城 M13235 地块项目
南通香溢紫郡项目 指 南通科技城 CR13043 地块项目
绿地中环广场项目 指 闸北区 336 街坊 18 丘地块项目
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重大资产重组或发行股份购 指 2015 年 4 月 27 日中国证监会以《关于核准上海市
买资产并募集配套资金 北高新股份有限公司向上海市北高新（集团）有
限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批
复》（证监许可［2015］696 号）》批准公司与市
北集团资产重组的行为
非公开发行 A 股股票 指 2015 年 9 月 23 日，公司披露《关于筹划非公开发
行股票停牌的公告》（临 2015-062），开始启动
的本次非公开发行 A 股股票的行为
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海市北高新股份有限公司
公司的中文简称 市北高新
公司的外文名称 SHANGHAI SHIBEI HI-TECH CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 SHIBEI HI-TECH
公司的法定代表人 周群
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡申 姚挺
联系地址 上海市江场三路262号1楼 上海市江场三路262号1楼
电话 021-*** 021-***
传真 021-*** 021-***
电子信箱 zhengquan@shibei.com zhengquan@shibei.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市共和新路3088弄2号1008室
公司注册地址的邮政编码 ***
公司办公地址 上海市江场三路262号1楼
公司办公地址的邮政编码 ***
公司网址 www.shibeiht.com
电子信箱 zhengquan@shibei.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》和香港《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 市北高新 *** 二纺机
B股 上海证券交易所 市北B股 *** 二纺B股
六、 其他相关资料
名称 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)
公司聘请的会计师事务所 办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中
（境内） 海地产广场西塔 5-11 层
签字会计师姓名 杨峰安、刘铸鹏
名称 湘财证券股份有限公司
办公地址 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 28 号太平洋
报告期内履行持续督导职 保险大厦 A 座 901 室
责的财务顾问 签字的财务顾问主 邢金海、颜昌军
办人姓名
持续督导的期间 2015 年 8 月 22 日-2016 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2014年 本期比上年同期
主要会计数据 2015年 2013年
增减(%)
调整后 调整前
营业收入 991,195,990.94 167,459,460.92 123,242,093.56 491.90 426,218,178.74
归属于上市公司 131,660,652.76 24,395,670.16 14,691,311.42 439.69 171,824,495.15
股东的净利润
归属于上市公司 121,475,736.46 6,828,341.49 13,526,855.48 1,678.99 170,859,824.69
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
经营活动产生的 -1,269,250,446.31 -740,903,357.62 -582,968,127.77 不适用 -268,443,671.94
现金流量净额
2014年末 本期末比上年同
2015年末 2013年末
期末增减（%）
调整后 调整前
归属于上市公司 2,886,290,272.00 2,290,380,751.98 1,288,072,397.02 26.02 1,290,941,010.46
股东的净资产
总资产 8,805,561,793.69 5,269,286,959.09 3,292,895,060.19 67.11 2,163,519,644.36
期末总股本 760,297,079.00 566,449,190.00 566,449,190.00 34.22 566,449,190.00
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(二) 主要财务指标
2014年
主要财务指标 2015年 本期比上年同期增减(%) 2013年
调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.20 0.04 0.03 400.00 0.30
稀释每股收益（元／股） 0.20 0.04 0.03 400.00 0.30
扣除非经常性损益后的基本每 0.18 0.01 0.02 1,700.00 0.30
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.24 1.14 1.14 增加 359.65 个百分点 14.17
扣除非经常性损益后的加权平 4.84 0.32 1.05 增加 1,412.50 个百分点 14.09
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
本公司本年发生同一控制下企业合并，对上年数据进行了追溯调整。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 18,423,690.78 62,060,497.01 49,151,851.62 861,559,951.53
归属于上市公司
-11,659,979.41 -7,497,501.00 -10,190,457.79 161,008,590.96
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
-11,739,480.77 -14,168,803.69 -10,706,019.22 158,090,040.14
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-527,967,466.62 -120,960,063.72 -466,742,423.87 -153,580,492.10
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -23,281.80 39,329.48 -84.00
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 2,289,999.97 1,709,999.96 1,161,924.06
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公 8,193,832.39 16,402,872.73
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减 5,500.00
值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
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的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收 158,666.69 63,270.85 154,426.62
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
益项目
少数股东权益影响额 28,512.07 -439,452.62 -291,517.43
所得税影响额 -462,813.02 -214,191.73 -60,078.79
合计 10,184,916.30 17,567,328.67 964,670.46
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
自 2012 年成功借壳上市以来，公司依托 20 多年丰富的产业园区专业化精品化运营经验，努
力打造成为国内领先的“精品园区综合运营商”，围绕“产业地产开发运营、产业投资孵化、产
业服务集成”三大核心业务，不断提高公司市场竞争力和企业发展活力，并使全体股东获得满意
的投资回报。
公司围绕三大核心业务，经营模式成熟稳定。产业地产开发运营业务方面，公司主要立足于
“一区一城”（市北高新园区和南通科技城），通过市场招拍挂、参股合作等方式取得产业地产
项目开发权，并根据项目招拍挂约定以及市场和产业定位对项目进行规划设计和施工建设，建成
后销售或租赁给符合产业定位要求的企业客户，获取相应收入；产业投资孵化业务方面，依托公
司旗下国家级科技企业孵化器和园区丰富的企业资源，以及与园区入驻企业的良好合作关系，公
司通过多种方式择优对园区内的优秀企业进行股权投资，分享优秀企业高速成长的成果，为公司
获得良好的投资收益；产业服务集成业务方面，公司多年来已形成了具有鲜明特色的可复制的“市
北高新园区产业服务体系”，已建立了多个特色服务平台，不断完善产业服务功能，深化产业服
务内涵，并已成功实现了品牌服务业务的输出。
区别于传统房地产行业企业，近年来，在“大众创业、万众创新”的国家战略以及上海建设
具有国际影响力的科技创新中心的引领下，产业园区作为创新创业的重要承载区，公司定位的园
区综合运营商已成为房地产行业发展转型的新方向和新亮点，同时公司深耕于中国乃至全球最具
经济活力和创新动力城市之一的上海，突出 “市北高新”品牌价值，充分发挥公司 20 多年丰富
的产业培育和园区运营经验，不断探索公司业务的拓展和转型，力争成为国内园区综合运营行业
中具有较强影响力和市场竞争力的上市企业。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
2014 年 11 月 27 日，公司召开第七届董事会第三十七次会议，审议通过了公司发行股份购买
控股股东市北集团所持有的市北发展和泛业投资各 100%股权，并同时配套募集资金。
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2014 年 12 月 15 日，公司 2014 年第二次临时股东大会审议通过发行股份购买资产并配套募
集资金的相关议案，非关联股东同意市北集团免于发出要约方式增持股份。
本次重大资产重组项目中，交易标的的交易价格根据上海东洲资产评估有限公司出具的《市
北发展资产评估报告》（沪东洲资评报字[2014]第 *** 号）和《泛业投资资产评估报告》（沪
东洲资评报字[2014]第 *** 号）的评估结果作为评估结论，市北发展和泛业投资 100%股权的
评估值合计为 142,765.00 万元，已经上海市国资委予以备案确认（“沪国资评备[2014]077 号”
和“沪国资评备[2014]076 号”）。
2015 年 4 月 27 日，公司收到中国证监会《关于核准上海市北高新股份有限公司向上海市北
高新（集团）有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可［2015］696 号），
公司发行股份购买资产并募集配套资金方案已经中国证监会上市公司并购重组审核委员会审核通
过，核准公司向上海市北高新（集团）有限公司发行 145,827,372 股股份购买相关资产；核准公
司非公开发行不超过 54,016,268 股新股募集本次发行股份购买资产的配套资金（详见公司于 2016
年 4 月 28 日披露的《上海市北高新股份有限公司关于公司重大资产重组事项获得中国证监会核准
的公告》（临 2015-018））。
2015 年 6 月 17 日，本次向市北集团发行的 145,827,372 股股份在中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司办理完毕股份登记手续，公司总股本从 566，449，190 股变更为 712,276,562
股（详见公司于 2016 年 6 月 19 日披露的《上海市北高新股份有限公司发行股份购买资产暨关联
交易之发行结果暨股份变动公告》（临 2015-035））。
2015 年 8 月 20 日，本次非公开发行不超过 54,016,268 股新股（募集配套资金）在中国证券
登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕股份登记手续，公司总股本从 712,276,562 股变更为
760,297,079 股（详见公司于 2016 年 8 月 21 日披露的《上海市北高新股份有限公司非公开发行
股票发行结果暨股本变动公告》（临 2015-050））。
三、报告期内核心竞争力分析
1、产业载体开发运营能力
近年来，公司紧紧围绕“一区一城”（市北高新园区和南通科技城）建设，深度挖掘产业发
展要求和企业实际需求，以国际化的视野，倡导绿色生态低碳的规划设计理念，同时不断突出城
市功能建设，不断完善园区功能配套，不断优化产业发展环境，打造了一批高品质的符合总部型、
创新型、知识密集型企业办公的绿色低碳产业载体和配套服务设施，积累了丰富的产业载体精品
化开发运营的经验和能力，并逐步形成了独具特色的传统产业园区与城市生活空间一体化的新型
“产业社区”的园区发展理念。
此外，公司多年来形成的独特的产业园区运营模式通过品牌运营服务输出的方式已实现了可
复制、可推广。目前，公司通过全资子公司创越投资这一平台，完成了原静安光通大厦改造项目，
改造后的光通大厦定名为创越风口汇，以集聚创意设计、移动互联网、电子商务等新业态的企
业为主，成为了南京西路商圈老旧办公楼转型升级的亮点；黄浦区原长江新能源大厦，改造后定
名为创越源空间，依托黄浦创新金融和现代服务业发展优势，重点聚焦金融、资产、科技、培
训等现代服务业，入驻企业的品质得到了显著提升。未来，公司将在上海市中心区域，牢牢抓住
旧厂房和办公楼宇资源，结合所在区域产业特点以及市北高新自身产业优势，形成产业错位竞争，
提升服务品质，拓展增值服务，坚持“市北特色”，走精品化、差异化发展之路。
2、产业培育和集聚能力
公司主要负责运营的市北高新园区，近年来不断优化产业结构，打造特色服务平台，完善产
业服务功能，已经形成了以总部经济为主导，以新一代信息技术、节能环保和检验检测等为特色
的产业发展新格局。
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2015 年，市北高新园区实现二三产营业总收入 1659 亿元，其中第三产业营业收入达到 1616
亿元，园区内经认定的跨国公司地区总部累计达到 16 家，注册企业达到了 2000 多家。2015 年 5
月，在上海市经信委公示的首批 9 家上海市“四新”经济创新基地建设试点单位中，市北高新园
区以云计算和检验检测产业基地为建设试点，成为上海首个拥有两块“四新”基地金字招牌的园
区。2015 年，园区重点聚焦于云计算、大数据领域，成功引进浪潮、晶赞、科众恒盛等领军企业，
上海数据交易中心成功落户园区，大数据产业集群正步入发展快车道。园区正成为上海“科创中
心”建设和发展“四新经济”的重要承载区域。
3、产业投资和孵化能力
依托园区 2000 多家注册企业并每年保持百家以上企业的增量，加之园区在产业资源整合和产
业特色服务的独特优势，为公司在产业投资和业务拓展方面形成了天然优势。公司积极贯彻国家
区域发展战略和产业政策，紧抓科创中心建设和“十三五”开局的有力时机，不断挖掘园区内诸
多有发展潜力的优秀高科技企业，通过“资本”与“智本”的结合，不断增强产业投资能力，分
享优秀企业高速成长的成果，拓展公司业务发展领域，寻找公司新的盈利空间。
与此同时，依托聚能湾国家级科技企业孵化器，公司着力实施空间优化、运营优化战略，打
造市北高新版“众创空间”，聚能湾孵化器已形成了“苗圃+孵化器+加速器”的全孵化链，为园
区创新创业企业提供“全周期”服务，并对优质初创型企业进行股权投资，成为了园区创新创业
的主战场。报告期内，聚能湾孵化器首次在国家科技部火炬中心发布的国家级孵化器考评结果中，
获评“国家 A 级科技企业孵化器”称号，聚能湾的创新创业服务能力得到了政府权威部门的高度
认可。
4、企业运营管理能力
随着国际国内科技创新竞争新态势，结合上海聚焦“科创中心”建设，以及自由贸易试验区
和张江自主创新示范区两大国家战略聚焦下的“双自联动”机遇下，公司管理层从战略高度把握
方向，制定科学有效的经营规划，已形成了具有“市北特色”，符合公司实际的发展定位、思路
和举措。同时，公司凝聚了一批专门从事区域规划、开发建设、经营管理、产业招商的专业人才
队伍，核心团队长期稳定，为公司经营发展提供了强大的人力资源保障。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，在上海加快建设具有全球影响力的科技创新中心和闸北静安“撤二建一”的背景下，
作为区域经济发展的重要增长极和高新技术产业集聚区的运营方，公司董事会和管理层带领全体
员工紧紧抓住这一重要战略机遇期，沉着应对全球经济疲软和中国经济速度换挡和结构调整过程
中所带来的严峻挑战，积极寻求公司战略转型和可持续发展之道，努力追求股东利益最大化。公
司全年实现主营业务收入 9.91 亿元，归属上市公司股东的净利润 1.32 亿元，均较上一年度有大
幅度增长。公司各项业务顺利推进，整体呈现出积极良好的发展势头。公司的发展在 2015 年得到
资本市场的认可，在 2015 年第十一届中国证券市场年会上，公司荣获“2015 年中国证券市场优
秀贡献龙鼎奖”。
1、产业载体的租售工作
随着市北新中新项目和市北云立方项目陆续竣工并投入运营，公司的产业载体的销售和租
赁工作在报告期内都取得了较大的进展。报告期内，公司实现房产销售收入达 7.78 亿元，实现房
产租赁收入达 1.56 亿元，与去年相比均有大幅度提升。
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2015 年年度报告
2、产业载体开发建设工作
自 2014 年开始，公司进入了产业载体的集中建设期。报告期内，公司自行开发的在建项目达
到了四个，总建筑面积达 50 万平方米。其中，市北云立方项目和市北新中新项目在报告期内已
获得房地产权证并交付使用；南通科技城云院项目中第一期项目在报告期内已完成竣工备案；市
北智汇园项目报告期内主体工程已基本完工。同时，报告期内公司参与合作开发的绿地中环广场
项目、南通香溢紫郡项目项目、市北壹中心项目和市北祥腾麓源项目也正在稳步推进中，归属
上司公司的权益总建筑面积达到约 30 万平方米，其中市北壹中心项目于报告期内启动了非公开
发行股票事项，目前正在积极推进中。
在新项目拓展方面，报告期内，公司及子公司还通过市场竞拍、参股合作多种方式成功参与
了闸北区市北高新技术服务业园区 N*** 单元 13-05 地块、闸北区市北高新技术服务业园区
N*** 单元 13-06 地块、松江区永丰街道 H 单元 40-05 地块和松江区永丰街道 H 单元 30-02 地
块等四个项目的开发建设。
通过参与上述优质项目的储备、开发和运营，不仅能够为公司未来几年业绩的稳步提升和可持
续发展提供强有力的保障，而且通过与诸多品牌开发商的合作，将有利于进一步提升公司综合开
发运营管理的能力。
3、产业孵化和投资工作
报告期内，借助上海打造具有全球影响力的科技创新中心的有利契机，公司大力推进园区的
产业培育和孵化。公司旗下的国家级科技企业孵化器聚能湾公司着力实施空间优化、运营优化的
战略，进一步完善创新孵化模式，逐步形成并完善了“‘10+1+2’特色孵化服务模式”。截至 2015
年 12 月 31 日，聚能湾公司孵化的苗圃项目达 119 项，孵化器企业达 190 家，加速器企业达 38
家，入孵企业的数量和质量较上年均有较大幅度的提升。2015 年聚能湾还首次获评国家 A 级科技
企业孵化器和上海市优秀科技企业孵化器。
在产业投资方面，基于上半年股权投资市场异常火爆，估值普遍较高的市场环境，公司逐步
加大对初创阶段和创业阶段企业的股权投资，努力构建“原始股投资-天使投资-风险投资-股权投
资”企业全生命周期的投资体系。报告期内，经公司董事会授权，聚能湾通过原始股投资的方式
与 37 家新入孵初创型企业签署了投资协议，为公司未来进一步参与这些企业中后期阶段股权投资
提供了保证。此外，今年以来公司内部逐步建立起了公司投资业务板块与招商服务业务板块的互
动配合机制，并在招商和租售环节，强化了“招商+投资合作”项目优先选择的新机制；同时公司
也积极与国内外知名的专业投资机构寻求合作机会，为公司做精做深做大产业投资，实现公司业
务优化转型提供了保证。
4、资本运作和再融资工作
公司自 2014 年 4 月启动的重大资产重组工作，在报告期内，本次重大资产重组获得了中国证
监会核准通过并完成了后续实施工作。本次重组一方面大幅提升公司的资产质量和资本实力，增
强公司的盈利能力和持续发展能力，另一方面公司的治理结构也将进一步规范和完善，有效地解
决潜在同业竞争和进一步减少了关联交易。
报告期内，为进一步扩大上市公司业务发展规模，增强公司现金流水平，同时进一步拓展公
司融资渠道，2015 年 8 月~12 月，公司公开向合格投资者成功发行了 9 亿元人民币的公司债券；
2015 年 9 月，公司又针对具有良好发展前景的市北壹中心项目启动了非公开发行股票事项，截
至目前该事项仍在中国证监会审核中。通过多种形式的再融资手段，公司的融资成本明显下降，
负债结构进一步改善，公司的发展后劲得到显著增强。
二、报告期内主要经营情况
详见第四节“一、管理层讨论与分析”
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2015 年年度报告
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 991,195,990.94 167,459,460.92 491.90
营业成本 599,111,717.96 76,188,788.60 686.35
销售费用 3,632,178.58 4,830,927.20 -24.81
管理费用 54,237,432.85 37,388,478.40 45.06
财务费用 69,880,475.05 18,481,151.17 278.12
经营活动产生的现金流量净额 -1,269,250,446.31 -740,903,357.62 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -153,829,635.74 -209,290,087.40 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 2,413,075,863.53 1,070,465,201.85 125.42
研发支出
营业收入：本期园区产业载体销售收入大幅增加。
营业成本：本期园区产业载体销售收入大幅增加，相应的结转成本也大幅增加。
管理费用：本期日常费用增加及新中新项目新增物业管理费所致。
财务费用：本期短期借款大幅增加，以及云立方项目和新中新项目已竣工，相关项目贷款利
息支出停止资本化所致。
筹资活动产生的现金流量净额：报告期内公司获得控股股东财务资助；公开发行公司债券融
资；2015 年重大资产重组配套募集资金融资；在建项目获得金融机构融资。
1. 收入和成本分析
报告期内公司实现营业收入 99119.60 万元，同比增长 491.90%，主要原因是由于公司用于可
销售的园区产业载体增加，导致本期园区产业载体销售收入大幅上升，由上年度的 1803.70 万元
上升至本年度的 77763.89 万元。报告期内公司发生营业成本 59911.17 万元，同比增长 686.35%，
主要原因是由于大幅上升的园区产业载体销售收入相应结转的成本也大幅上升，由上年度的
576.97 万元上升至本年度的 47452.85 万元。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 上年增减（%）上年增减（%）
房地产业 777,638,878.78 474,528,546.79 38.98 4,211.35 8,124.52 减少 29.03 个百分点
租赁和商务服务业 213,557,112.16 124,583,171.17 41.66 42.91 76.92 减少 11.21 个百分点
合 计 991,195,990.94 599,111,717.96 39.56 491.90 686.35 减少 14.95 个百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比 营业成本比
分产品 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 上年增减（%）上年增减（%）
园区产业载体销售 777,638,878.78 474,528,546.79 38.98 4,211.35 8,124.52 减少 29.03 个百分点
园区产业载体租赁 155,773,277.02 79,969,626.14 48.66 55.54 52.73 增加 0.94 个百分点
委托及其他服务业 57,783,835.14 44,613,545.03 22.79 17.27 147.03 减少 40.56 个百分点
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2015 年年度报告
合 计 991,195,990.94 599,111,717.96 39.56 491.90 686.35 减少 14.95 个百分点
主营业务分地区情况
毛利率 营业收入比 营业成本比
分地区 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 上年增减（%）上年增减（%）
上海 991,195,990.94 599,111,717.96 39.56 491.90 686.35 减少 14.95 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
主营业务分产品情况说明：委托及其他服务收入的毛利率比上年减少 40.56%，是由于公司本
期进行重大资产重组，解决关联交易及同业竞争问题，终止了与重组标的资产的委托管理合同，
导致了公司商务服务收入的下降。
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同 情况
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比 说明
(%) 比例(%)
例(%)
房地产业 房地产 474,528,546.79 79.21 5,769,680.01 7.57 8,124.52
租赁和商务 租赁和商 124,583,171.17 20.79 70,419,108.59 92.43 76.92
服务业 务服务
合 计 599,111,717.96 100 76,188,788.60 100 686.35
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同 情况
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比 说明
(%) 比例(%)
例(%)
园区产业载 房地产 474,528,546.79 79.21 5,769,680.01 7.57 8,124.52
体销售
园区产业载 租赁 79,969,626.14 13.35 52,359,025.40 68.72 52.73
体租赁
委托及其他 商务服务 44,613,545.03 7.45 18,060,083.19 23.70 147.03
服务业
合 计 599,111,717.96 100 76,188,788.60 100 686.35
成本分析其他情况说明
分行业房地产：系本期园区产业载体销售大幅增加所致。
分产品房地产：系本期园区产业载体销售大幅增加所致。
2. 费用
单位：元
项目 2015 年 2014 年 本报告期比上年同期增减
销售费用 3,632,178.58 4,830,927.20 -24.81%
管理费用 54,237,432.85 37,388,478.40 45.06%
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2015 年年度报告
财务费用 69,880,475.05 18,481,151.17 278.12%
管理费用：本期日常费用增加及新中新项目新增物业管理费所致。
财务费用：本期取得的银行借款大幅增加所致。
3. 现金流
单位：元
本报告期比上
项目 2015 年 2014 年
年同期增减
经营活动产生的现金流量净额 -1,269,250,446.31 -740,903,357.62 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -153,829,635.74 -209,290,087.40 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 2,413,075,863.53 1,070,465,201.85 125.42%
筹资活动产生的现金流量净额变动说明：报告期内公司获得控股股东财务资助；公开发行公
司债券融资；2015 年重大资产重组配套募集资金融资；在建项目获得金融机构融资。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末
本期期末金额
数占总资 数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 较上期期末变 情况说明
产的比例 产的比例
动比例（%）
（%） （%）
货币资金 1,221,620,004.22 13.87 231,624,222.74 4.40 427.41 本期公司发行公司债，12
月收到募集资金，年末尚
未使用。
应收账款 430,486,145.01 4.89 30,121,241.67 0.57 1,329.18 本期市北 新中新项目实
现销售，销售收入较上期
大幅增长所致。
预付款项 4,614,836.55 0.05 533,740.35 0.01 764.62 本期松宏置业预付项目工
程款。
其他应收款 232,671,984.81 2.64 399,646,874.19 7.58 -41.78 本 期 收 回 竞 拍 土 地 保 证
金。
投资性房地 2,463,297,202.87 27.97 881,973,316.35 16.74 179.29 本期开创公司开发的云立
产 方项目已竣工转入投资性
房地产；市北发展开发的
新中新项目已竣工租赁部
分转入投资性房地产；
2015 年重大资产重组市北
发展持有的投资性房地产
注入上市公司。
在建工程 249,700.00 0.00 11,808,623.77 0.22 -97.89 本期越光投资光通大厦改
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2015 年年度报告
建项目完工转入长期待摊
费用。
长期待摊费 26,865,264.38 0.31 4,265,439.72 0.08 529.84 本期越光投资光通大厦改
用 建项目完工转入长期待摊
费用。
递延所得税 11,747,572.05 0.13 7,312,234.35 0.14 60.66 本期新成立的项目开发公
资产 司前期亏损，导致可抵扣
亏损确认的递延所得税资
产上升。
短期借款 1,100,000,000.00 12.49 500,000,000.00 9.49 120.00 本期接受市北集团提供的
流动资金委托贷款。
应付账款 537,581,378.96 6.11 336,706,446.95 6.39 59.66 本期公司开发的云立方项
目及新中新项目已竣工，
按审定价增加应付账款。
预收款项 18,066,338.37 0.21 4,788,277.28 0.09 277.30 本 期 预 收 房 屋 租 赁 款 增
加。
应交税费 160,619,077.08 1.82 16,482,646.64 0.31 874.47 本期园区产业载体销售大
幅增加。
应付利息 5,685,380.56 0.06 3,410,350.98 0.06 66.71 本期银行借款增加所致。
一年内到期 88,000,000.00 1.00 17,500,000.00 0.33 402.86 本期一年内到期的长期借
的非流动负 款增加所致。
债
长期借款 1,699,640,940.51 19.30 1,307,343,007.46 24.81 30.01 本期在建项目建设取得银
行借款。
应付债券 893,296,750.00 10.14 本期公司发行公司债。
其他说明
无
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2015 年年度报告
(四) 行业经营性信息分析
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
序 持有待开发土地的面 一级土地整理 规划计容建筑面积 是/否涉及合 合作开发项目涉及的 合作开发项目的
持有待开发土地的区域
号 积(平方米) 面积(平方米) (平方米) 作开发项目 面积(平方米) 权益占比(%)
1 市北壹中心 49,981.8 124,954.5 是 124,954.5 51
2 上海市闸北区市北高新技术服务业 6,692.4 13,384.8 是 13,384.8 50
园区 N*** 单元 13-05 地块
3 上海市闸北区市北高新技术服务业 6,669.6 13,339.2 否
园区 N*** 单元 13-06 地块
期后事项：
1、公司全资子公司上海开创企业发展有限公司于 2016 年 2 月 4 日成功竞得上海市闸北区永和社区 N*** 单元 076f-02、076c-04 地块国有土地使
用权（详见公司于 2016 年 2 月 4 日披露的《上海市北高新股份有限公司关于全资子公司竞得土地使用权的公告》（临 2016-010））。该宗地块土地总
面积 42593.7 平方米，规划计容建筑面积 ***.25 平方米。
2、根据公司第七届董事会第五十四次会议决议，公司控股子公司市北祥腾和中垠（上海）房地产投资有限公司及上海新城万嘉房地产有限公司合作
开发“上海市青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04 地块 ”。该宗地块土地总面积 20893.7 平方米，规划计容建筑面积 37608.66 平方米。市北祥腾和中垠
（上海）房地产投资有限公司以增资扩股的方式向上海新城万嘉房地产有限公司为该宗地块设立的项目公司进行投资。增资完成后，中垠（上海）房地
产投资有限公司、上海新城万嘉房地产有限公司与市北祥腾分别占项目公司 40%、30%和 30%的股权（详见公司于 2015 年 11 月 3 日和 2016 年 2 月 2 日通
过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 分别披露的《上海市北高新股份有限公司关于第七届董事会第五十四次会议决议的公告》（临 2015-072）和《上
海市北高新股份有限公司关于控股子公司合作开发房地产项目的公告》（临 2016-009））。
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2015 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划计
序 经营 项目用地面积 总建筑面积 在建建筑面积 已竣工面积 报告期实际
地区 项目 新开工项目 容建筑面积 总投资额
号 业态 (平方米) (平方米) (平方米) (平方米) 投资额
/竣工项目 (平方米)
1 上海市闸北区 市北云立方项目 商办 竣工 22,600.00 61,794.00 80,092.64 0.00 80,092.64 77,713.65 12,177.63
2 上海市闸北区 市北新中新项目 商办 竣工 43,616.00 87,232.24 163,845.00 0.00 163,845.00 197,027.50 53,169.37
3 上海市闸北区 市北智汇园项目 商办 在建 37,210.90 81,857.48 119,117.38 119,117.38 0.00 123,865.00 32,164.93
南通科技城云院
4 江苏省南通市 商办 在建 114,507.35 140,089.91 151,082.15 0.00 50,079.37 25,700.83 11,382.78
项目
5 上海市松江区 市北祥腾麓源 住宅 在建 38,843.10 39,232.00 60,376.53 60,376.53 0.00 76,200.00 49,276.30
公司非控股房地产开发项目概述：
项目名称 地块名称 开发主体 土地面积（平方米） 建设状态 权益占比
绿地中环广场项目 闸北区 336 街坊 18 丘地块 闸北绿地 31,420.10 在建 20%
南通香溢紫郡苑项目 市北高新（南通）科技城 CR13043 地块 新城创置 185,575.84 在建 20%
松江区永丰街道 H 单元 H40-05 号普通商品房地块项目 松江区永丰街道 H 单元 H40-05 号地块 恒固公司 26,983.30 在建 28%
松江区永丰街道 H 单元 H30-02 号普通商品房地块项目 松江区永丰街道 H 单 元 H30-02 号地块 松铭公司 18,932.00 在建 28%
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2015 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
可供出售面积 已销售面积
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) (平方米)
1 上海市闸北区 市北新中新项目 商办 66,372.11 26,626.51
期后事项：公司全资子公司上海市北生产性企业服务发展有限公司开发的市北新中新项目，
已于 2016 年 2 月与上海恒洁卫浴有限公司签订了《房地产出售合同》，合同金额为人民币 1.89
亿元。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产 租金收入/
序 出租房地产 是否采用公允
地区 项目 经营业态 的建筑面积 房地产公允
号 的租金收入 价值计量模式
(平方米) 价值(%)
上海市
1 商办 183,719.26 15,064.05 否
闸北区
上海市
2 商办 4,984.00 120.39 否
普陀区
上海市
3 商办 83.92 2.16 否
黄浦区
上海市
4 商办 9,530.10 390.73 否
静安区
合计 198,317.28 15,577.33
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
378,093.77 5.03 8,140.94
6. 其他说明
□适用√不适用
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2015 年年度报告
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
2015 年度公司共投资 8 家企业，总体投资额 25.34 亿元，8 家企业主要以房地产开发经营和房地产营销咨询策划为主。
(1) 重大的股权投资
被投
占被投资
资公 注册资
经营范围 公司权 益 投资额 备注 查询索引
司名 本
的比例（%）
称
房地产开发、实业投资、资产管 2015 年 1 月 28 日披露的《关于
松宏
43,000 理、投资管理、企业形象策划、 100% 24,800.00 市北祥腾持股 100% 控股子公司对外投资的公告》 临
置业
投资咨询等 2015-003）
实业投资，资产管理，投资管理，
在闸北区市北高新技术服务业 公司持股 51%，市北集团持股 49%，报 2015 年 5 月 30 日披露的《关于
欣云
165,000 园区 N*** 单元 14-06 地块从 51% 56,100.00 告期内实收资本增加至 向控股子公司增资暨关联交易公
投资
事房地产的开发、建造、出租、 1,058,994,322 元 告》（临 2015-028）
出售等
市北祥腾持股 28%，上海首创正恒置业
2015 年 6 月 10 日披露的《关于
恒固 房地产开发经营、建材(除危险 有限公司持股 28%，上海新城万嘉房地
34,000 28% 9,520.00 控股子公司合作开发房地产项目
公司 品销售)销售等 产有限公司持股 28%，上海卓世投资管
的公告》（临 2015-032）
理有限公司持股 16%
市北祥腾持股 28%，上海首创正恒置业
2015 年 6 月 10 日披露的《关于
松铭 有限公司持股 28%，上海祥禧投资管理
24,000 房地产开发经营、物业管理等 28% 6,720.00 控股子公司合作开发房地产项目
公司 有限公司持股 28%，江苏新城地产股份
的公告》（临 2015-032）
有限公司持股 16%
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2015 年年度报告
2015 年 6 月 13 日披露的《关于
生产性企业服务，企业管理咨
市北 发行股份购买资产并募集配套资
76,595 询，商务信息咨询，房地产开发 100% 147,971.67 公司持股 100%
发展 金暨关联交易之标的资产过户完
经营等
成的公告》（临 2015-033）
2015 年 6 月 13 日披露的《关于
投资咨询，企业管理咨询，商务
泛业 发行股份购买资产并募集配套资
500 信息咨询，物业管理，会展服务 100% 726.96 公司持股 100%
投资 金暨关联交易之标的资产过户完
等
成的公告》（临 2015-033）
2015 年 7 月 29 日披露的《关于
钧创 实业投资、企业资产管理、投资
5,500 100% 5,002.00 开创公司持股 100% 全资子公司对外投资的公告》 临
投资 管理等
2015-046）
2015 年 8 月 4 日披露的《关于全
启日 实业投资、资产管理、房地产开
5,500 50% 2,509.50 开创公司持股 50% 资子公司对外投资的公告》（临
投资 发经营等
2015-048）
(2) 重大的非股权投资
无
(3) 以公允价值计量的金融资产
无
(六) 重大资产和股权出售
无
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2015 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
上海市北高新股份有限公司控股、参股公司： 单位：万元
注册 持有
公司名称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 股权
上海开创企业 工业园区开发、经营、管理，房
10,000 100% 291,751.96 115,011.28 8,851.66 640.65
发展有限公司 屋租赁等
上海市北高新 房地产经营开发、投资与资产管
30,000 70% 55,023.77 29,637.64 500.00 -113.23
南通有限公司 理、咨询等
上海市北祥腾 实业投资、资产管理、投资管理、
50,000 45% 74,713.16 22,788.88 0 -2,234.85
投资有限公司 企业形象策划，投资咨询
投资咨询，企业管理咨询，市场
上海创越投资
3,000 100% 营销策划，商务信息咨询，企业 5,346.25 2,255.34 1,219.82 -544.90
有限公司
形象策划，物业管理等
管理咨询，投资咨询，物业管理，
上海闸北绿地
绿化养护，房地产开发经营，建
企业发展有限 79,300 20% 113,911.80 90,547.54 102,220.17 12,098.08
筑材料（钢材、水泥除外）的批
公司
发等
实业投资，资产管理，投资管理，
上海市北高新 在闸北区市北高新技术服务业
欣云投资有限 16,500 51% 园区 N*** 单元 14-06 地块从 114,500.00 110,000.00 0 0
公司 事房地产的开发、建造、出租、
出售等
上海市北生产 生产性企业服务，企业管理咨
性企业服务发 76,595.1208 100% 询，商务信息咨询，房地产开发 249,380.29 164,097.74 86,803.77 16,985.64
展有限公司 经营等
投资咨询，企业管理咨询，商务
上海泛业投资
500 100% 信息咨询，物业管理，会展服务 967.73 827.13 692.36 59.98
顾问有限公司
等
上海开创企业发展有限公司控股、参股公司： 单位：万元
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
上海聚能湾企 以服务外包方式从事
业服务有限公 1,000 100% 企业投资管理、物业 1,660.47 985.96 198.99 38.73
司 管理等
上海电气工业
工业园区开发、经营、
园区管理有限 200 51% 1,317.80 1,228.91 5.00 -184.47
管理，房屋租赁等
公司
上海中铁市北
实业投资，房地产开
投资发展有限 20,000 40% 32,732.58 28,724.83 3,012.08 836.30
发、销售等
公司
房地产经营开发、投
上海市北高新
30,000 30% 资与资产管理、咨询 55,023.77 29,637.64 500.00 -113.23
南通有限公司
等
上海启日投资 实业投资、资产管理、
5,500 50% 5,179.26 5,019.00 0 0
有限公司 投资管理等
上海钧创投资 实业投资、资产管理、
5,500 100% 5,162.26 5,002.00 0 0
有限公司 投资管理等
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2015 年年度报告
上海创越投资有限公司控股公司： 单位：万元
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
越光投资管 投资管理、实
理（上海） 2,500 90% 业投资、企业 3,192.70 1,069.49 469.25 -708.94
有限公司 管理咨询等
上海市北高新南通有限公司参股公司： 单位：万元
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
投资管理、
南通新城创
实业投资、
置房地产有 85,000 20% 162,068.47 83,277.88 0 -868.78
企业管理咨
限公司
询等
上海市北祥腾有限公司控股、参股公司： 单位：万元
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
房地产开发、实业投
上海松宏置 资、资产管理、投资
43,000 100% 54,016.65 24,793.44 0 -6.56
业有限公司 管理、企业形象策
划、投资咨询等
上海恒固房 房地产开发经营、建
地产开发有 34,000 28% 材(除危险品销售) 104,787.94 33,017.47 0 -982.53
限公司 销售等
上海松铭房
房地产开发经营、物
地产开发有 24,000 28% 75,670.58 22,609.29 0 -1,390.71
业管理等
限公司
可供出售金融资产： 单位：万元
报告期
报告
最初投资成 期初持股比 期末持股 期末账面 所有者 会计核算 股份
被投资单位 期损
本 例（%） 比例（%） 值 权益变 科目 来源
益
动
可供出售
上海水仙电器股份有限公司 304.00 0.37 0.37 182.16 0 0 认购
金融资产
可供出售
北京鹫峰科技开发股份有限公司 15.00 0.37 0.37 15.00 0 0 认购
金融资产
可供出售
北京维珍创意科技股份有限公司 4,672.02 19.11 18.16 4,672.02 0 0 认购
金融资产
腾龙电子技术（上海）股份有限 可供出售
937.50 4.76 4.76 937.50 0 0 认购
公司 金融资产
可供出售
上海银行股份有限公司 7.10 0.0024 0.0024 7.10 0 0 认购
金融资产
北极绒（上海）纺织科技发展有 可供出售
1,700.00 1.87 1.87 1,700.00 0 0 认购
限公司 金融资产
可供出售
上海华艾软件有限公司 3,542.00 5.95 5.95 3,542.00 0 0 认购
金融资产
可供出售
上海渤思信息技术有限公司 5.00 0.00 1 5.00 0 0 认购
金融资产
合计 11,182.62 / / 11,060.78 0 0 / /
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2015 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
无
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
从国家层面，随着创新驱动升级为国家战略，“大众创业、万众创新”成为增长新引擎，创
新创业大潮正在全国各地涌动。市北高新立足服务于园区自主创新的先发优势，依托园区聚焦大
数据、云计算等高新技术产业资源，不断整合园区服务，探索产业投资运作模式，力求实现科技
创新引领，构建起企业自主创新、高端人才创业、高科技产业发展的重要载体和示范基地，成为
国内科技园区运营的典范。
从上海层面，“十三五”期间，上海将紧密围绕“中国上海自由贸易试验区改革”、“建设
具有全球影响力的科技创新中心”等课题探索改革创新的模式，政府的目标定位、政策导向都将
基于这些课题有所升级。市委明确提出，2020 年形成具有全球影响力的科技创新中心基本构架，
公司将充分对接科创中心建设，利用好上海自贸区和科技创新中心的改革红利，努力把市北高新
园区打造成为上海“四新”经济的发展高地、上海中心城区“园区经济”的领头羊。
从区域层面，闸北静安“撤二建一”后，新静安区提出了建设“国际静安、圆梦福地”发展
目标和“一轴三带”的战略布局。市北高新作为中环两翼产城融合发展集聚带的重要支撑，我们
要深刻把握宏观经济特征和机遇挑战，深刻认识自身发展的历史逻辑，从而找准公司新一轮发展
的目标定位和发展方向。
(二) 公司发展战略
按照上海市深化国资改革促进企业发展的总体要求，公司坚持以成为国内领先的“精品园区
运营专家”为愿景，秉承“团队、精品、卓越”的企业核心价值理念，围绕“运营市场化、业务
多元化、团队专业化”的总体战略定位，全面推进“深度转型、内涵发展”， 深耕于市北高新园
区和南通科技城的开发、建设与运营，进一步探索品牌和管理服务输出，同时逐步完善产业投资
功能和产业服务集成。重点聚焦核心业务整体提升、管控模式的完善优化、品牌效应的整体放大，
不断提高市场竞争力，实现公司发展方向更加明确、业务定位更加清晰、盈利能力持续上升、管
理模式科学有效的发展目标。
(三) 经营计划
2016 年，是市北高新对接国家“大众创新、万众创业”和上海科创中心建设的重大历史机遇
期，也是闸北静安“撤二建一”承前启后的关键时期，更是十三五规划的开局之年。公司将坚持
以“深度转型、内涵发展”为主线，做好长远打算，谋划好未来发展思路，进一步探索国资国企
改革路径，确保“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”三大核心业务顺利实施，
继续以稳定增长的经营业绩回报股东。
在产业载体开发和拓展方面，2016 年仍将延续自 2014 年以来的产业载体集中建设期，公司
将继续围绕“一区一城”（市北高新园区和南通科技城）建设，按照传统园区与城市生活空间一
体化结合的新型“产业社区”的发展理念，重点做好市北智汇园项目、市北祥腾麓源项目、市北
壹中心项目、闸北区市北高新技术服务业园区 N*** 单元 13-05 地块项目、闸北区市北高新技
术服务业园区 N*** 单元 13-06 地块项目和闸北区永和社区 N*** 单元 076f-02、076c-04
地块项目的开发建设工作，预计年内由公司主导的在建和新开工项目的总建筑面积将超过 50 万平
方米。同时，2016 年公司还将继续增加对产业载体项目储备，继续加大项目开发的投入，确保公
司发展后颈和可持续发展。
在产业培育和载体运营方面，公司将积极响应国家“发展众创空间,推进大众创新创业”和上
海建设“全球科技创新中心”的发展战略，聚焦“总部经济”和“四新经济”，进一步加大市北
新中新、市北云立方和南通科技城云院项目等项目的招商和租售力度，瞄准新一代信息技术云
计算、节能环保等战略性新兴产业以及“检验检测”为代表的专业服务业等优势产业，同时构建
市北高新特色产业服务体系，不断提升产业载体软硬件品质，进一步提升项目的经济效益，确保
公司业绩的稳步提升。
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2015 年年度报告
在产业投资和孵化方面，公司将依托市北高新园区的产业优势和丰富的优质企业资源，以及
聚能湾国家级科技企业孵化器的平台优势，通过与知名投资机构的优势互补深度合作，不断加大
产业投资力度，构建“原始股投资-天使投资-风险投资-股权投资”企业全生命周期的投资体系，
形成“孵化+融资”、“基金+基地”的服务优势，进一步优化产业投资和产业发展的生态环境，
同时在产业投资业务板块尝试探索混合所有制和人才激励机制，为公司实现战略转型和长续发展
增添新的动力。
(四) 可能面对的风险
1、宏观经济和政策风险。国家宏观调控政策覆盖园区综合运营的各个阶段，包括土地供给政
策、财税政策、融资方式和渠道限制、环境保护和社会责任等各个方面，均对公司盈利目标的实
现产生一定的影响。因此，在宏观层面上，公司董事会及管理层要密切关注宏观形势、市场及行
业发展动向，深入研判政策和市场走势，并能够及时制定应对措施，确保公司长期稳定发展。
2、产业投资风险。随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良
好发展潜力的优质企业，有望为上市公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是，投资项目自
初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，若上述被投资企业因受宏观环境变化或自身战
略失误等因素影响失去了发展能力，公司可能存在无法通过上述产业投资来实现预期业绩的风险。
为此，公司一方面将不断完善投资管理制度，充分利用自身的政府资源优势，强化对投资项目进
行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，另一方面积极寻求知名专业投资机构的合作，形
成优势互补，确保产业投资的安全和效益。
3、财务风险。园区产业载体开发经营及产业投资业务属于资金密集型行业，充足的现金流对
企业的发展至关重要。随着公司业务的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的
要求。如国家财经政策、产业政策及银行信贷政策发生较大变化，将可能导致资金筹措不足或需
支付较高成本。公司将合理安排融资计划，创新融资渠道，加强资金管理，确保资金面安全。
4、经营管理风险。近两年来，公司借助重大资产重组和再融资等资本运作手段，同时自身不
断加强主营业务拓展，公司业务发展规模迅速扩张，导致公司经营管理难度不断增加，在机构设
置、内部控制、资金管理和人才安排等方面均面临更高的挑战。公司将进一步建立并完善高效的
管理模式和组织架构，加强各类优秀人才的储备和培养工作，同时加强与专业机构的协同合作，
提高管理效率，降低运营成本，确保公司高效运转。
(五) 其他
无
四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
1、公司现金分红政策的制定情况：
《公司章程》规定公司应重视对投资者的合理投资回报，牢固树立投资回报股东的意识，实
施积极的利润分配办法，同时兼顾公司的可持续发展，利润分配政策应保持连续性和稳定性。公
司可以采用现金、股票、现金与股票相结合或者法律法规允许的其他方式分配利润。公司具备现
金分红条件时，公司应当优先采用现金分红方式进行利润分配；其次，考虑采用股票股利等方式
进行利润分配。公司原则上每年进行一次利润分配，董事会可以根据盈利情况和资金需求情况提
议公司进行中期现金或股利分配。在实施现金分红不影响公司的正常经营和长远发展的前提下，
公司连续三年以现金方式累计分配的利润不少于三年内实现的年均可分配利润的 30%。特殊情况
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2015 年年度报告
下无法按照上述最低现金分红比例确定当年利润分配方案的，公司应当在年度报告中披露具体原
因以及独立董事的明确意见。根据累计可供分配利润、公积金及现金流状况，在保证足额现金分
红及公司股本规模合理的前提下，公司可以另行增加发放股票股利方式进行利润分配。公司应综
合考虑公司成长性、每股净资产摊薄等合理因素，确定股票股利分配比例。公司董事会综合考虑
所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分
下列情形，并按照《公司章程》规定的程序，可提出采取差异化分红政策： 1、公司发展阶段属
成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应
达到 80%； 2、<
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